Según datos del Banco de España, actualmente las familias adeudan 670.112 millones en préstamos hipotecarios. La morosidad de estos créditos, que en junio se aceleraron sólo un 0,9% frente al 8,1% de hace un año, y actualmente se encuentra en el 2,88%, con lo cual una de cada cinco hipotecas tiene algo riesgo de morosidad.
Además, se espera que el otoño venga acompañado de un nuevo repunte en el paro, con lo cual la solvencia en los hogares seguirá en disminución.
Con este escenario, todas las miradas se dirigen a las hipotecas con mayor perfil de riesgo, estas serían en principio, aquéllas con mayores tasas de LTV y ratio de esfuerzo.
El ratio LTV es el encargado de medir la relación entre el importe del préstamo y el valor de tasación del inmueble, el cual debería sobrepasar el 80%. La tasa de esfuerzo vincula las cuotas hipotecarias que deben pagar las familias y su renta disponible. Aunque hay distintos procedimientos de cálculo se consideran prudentes niveles en torno al 35% y 40%.
El alza del precio de los inmuebles aumentó las necesidades de financiación para acceder a la vivienda y aceleró la concesión de hipotecas con un LTV por encima del 80%. Así, pasaron del 12,2% en 1996 al 26,4% en 2005, especialmente entre 2003 y 2006, algunas entidades ya empezaron a extremar la prudencia ante el temor a un cambio de tendencia en el mercado inmobiliario.
Por otra parte, el incremento en el precio de la vivienda también ha contribuido a elevar la tasa de esfuerzo de los deudores hipotecarios. En el segundo trimestre de 2009 y según datos del Banco de España, ésta se ha situado, de media, en el 38,6% de la renta disponible.
